Như Chất lượng Việt Nam Online đã thông tin, Stown Thủ Đức (đường Bình Chiểu, phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức, TP.HCM) là một trong những dự án mang thương hiệu Stown của Công ty Cổ phần Tecco Sài Gòn (STC Corporation - STC). Dự án có tổng diện tích 4.812 m2, quy mô 2 tháp cao 16 tầng với 300 căn hộ. Là một trong những dự án chủ đạo của Tecco Sài Gòn nhưng thực tế Stown Thủ Đức đang tồn tại không ít vấn đề.

Một trong những vấn đề khiến cư dân mua nhà tại Stown Thủ Đức lo lắng chính là dự án này đang nằm trong "danh sách đen" bị điểm tên đang thế chấp tại ngân hàng. Theo tìm hiểu, hồi tháng 8/2018, Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận dự án trên đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thế nhưng, sau đó, STC báo cáo đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại Ngân hàng BIDV chi nhánh 3/2.


Dự án căn hộ Stown Thủ Đức của STC đang thế chấp tại ngân hàng. 

Cũng cần nói thêm, ngân hàng BIDV chi nhánh 3/2 đồng ý cho Tecco Sài Gòn không giải chấp và được bán, cho thuê để tạo nguồn thu với điều kiện toàn bộ nguồn thu từ việc bán căn hộ phải chuyển về tài khoản BIDV 3/2, đồng thời toàn bộ nguồn thu này sẽ được BIDV 3/2 thu nợ tương ứng. Chỉ thực hiện giải chấp khi bên mua đã thanh toán hoặc đảm bảo nguồn thanh toán chắc chắn 100% giá trị hợp đồng mua bán.

Trên thực tế, việc chủ đầu tư thế chấp nhà ở, dự án để có nguồn lực thực hiện dự án là không mới, được rất nhiều chủ đầu tư lựa chọn và được pháp luật cho phép, điều này quy định tại Điều 147 Luật nhà ở 2014. Tuy nhiên, Luật cũng quy định trường hợp chủ đầu tư muốn ký kết hợp đồng góp vốn, mua bán, thuê mua nhà ở thì phải giải chấp trước, trừ trường hợp được bên nhận tài sản thế chấp và người mua đồng ý. Thế nhưng, việc chủ đầu tư ngấm ngầm thực hiện, vô tư bán nhà đã thế chấp cho khách hàng mà không thực hiện giải chấp đã đẩy cư dân vào rất nhiều tình huống rủi ro pháp lý. Nói một cách khác, cư dân đang ở trong căn nhà mình mua nhưng lại không phải của mình.

Nhìn nhận về những vấn đề pháp lý có thể phát sinh trong sự việc trên, Luật sư Nguyễn Văn Hùng - Công ty Luật TNHH Poseidon Lawfirm nhận định, vấn đề rất cần lưu ý trong sự việc tại dự án Stown Thủ Đức đó là Ngân hàng BIDV chi nhánh 3/2 đồng ý bán, nhưng nguồn thu phải chuyển về tài khoản của doanh nghiệp tại ngân hàng. Và mấu chốt của các rủi ro pháp lý mà người mua nhà của STC phát sinh từ đây. Bởi lẽ, theo LS Hùng, mặc dù được ngân hàng đồng ý cho bán mà không giải chấp trước, câu chuyện đặt ra ai có thể kiểm soát, ai có thể đảm bảo toàn bộ nguồn thu của người mua nộp cho chủ đầu tư được chuyển thẳng cho ngân hàng?

"Trường hợp người mua đã hoàn thành nghĩa vụ, người bán đã nhận đủ tiền nhưng thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận thế chấp (ngân hàng), đương nhiên người bị thiệt cuối cùng và lớn nhất là người mua nhà. Vì ngân hàng đang nắm giữ tài sản thế chấp, chủ đầu tư đã thu được tiền từ khách hàng, mặc dù khách hàng có giấy tờ mua nhà, nhưng không được quyền sở hữu, định đoạt. Do vậy, đối với những dự án như trên, khách hàng nên cân nhắc, xem xét kỹ trước khi đưa ra quyết định kẻo tiền mất, tật mang", LS Hùng nêu quan điểm.

Điều đáng nói, ngoài Stown Thủ Đức, Tecco Sài Gòn còn được biết đến với các dự án khác như Stown Phúc An (Dĩ An, Bình Dương), Stown Gateway (thị xã Thuận An, Bình Dương), Stown Tham Lương (quận 12)... Thế nhưng, tại các dự án này, STC cũng đang bộc lộ vấn đề.


Stown Gateway chưa có dấu hiệu xây dựng.

Cụ thể, dự án Stown Gateway dù chưa thực hiện xong các thủ tục pháp lý cũng như chưa có dấu hiệu xây dựng nhưng chủ đầu tư đã ký hợp đồng nhận cọc với nhiều khách hàng. Theo tìm hiểu, dự án nằm tại quốc lộ 13, thị xã Thuận An, có diện tích 8.552 m2, này chính thức được giới thiệu ra thị trường ngày 2/3/2019 gồm 2 block A, B với tổng số 989 căn hộ. STC hiện đã nhận cọc khách hàng lên đến 15% giá trị căn hộ.

Tại một dự án khác - Stown Tham Lương quận 12 được giới thiệu có quy mô 3.205,48 m2, bao gồm 2 tầng hầm giữ xe, 2 tầng trung tâm thương mại và 16 tầng nhà ở, hơn 400 căn hộ. Theo phản ánh của báo chí trước đó, chủ đầu tư Tecco Sài Gòn đã mở bán rầm rộ trên các trang mạng trong khi dự án chỉ là bãi đất hoang cỏ cây tràn ngập được phủ kín đáo bằng các biển bảng quảng cáo và không thấy dấu hiệu thi công.

Tương tự với dự án Stown Tham Lương, dự án Stown Phúc An nằm trên đường N5, phường Dĩ An, TX Dĩ An, Bình Dương có quy mô 2.410 m2, diện tích xây dựng: 40.787 m2 chia làm 2 block cao 22 tầng trong đó có 1 tầng hầm, 2 tầng thương mại với tổng số căn hộ: 520 căn, dự kiến bàn giao vào quý 2/2020. Cũng theo phản ánh, dự án trên đã mở bán rầm rộ nhưng thực tế vẫn chỉ là bãi đất trống, không có dấu hiệu thi công.

 Những vấn đề tại các dự án nêu trên trên đang đặt ra dấu hỏi về năng lực tài chính thực sự của STC. Việc chủ đầu tư mở bán một cách ồ ạt khi phần móng còn chưa hoàn thiện, thủ tục pháp lí còn chưa đầy đủ là hình thức “lách luật” huy động vốn trái phép. Từ thực tế trên, các chuyên gia cảnh báo, khách hàng cần hết sức tỉnh táo khi lựa chọn những dự án này, đồng thời, cơ quan chức năng cũng cần nhập cuộc làm rõ để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Nhìn nhận về sự việc trên, Luật sư Hùng phân tích: Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào giao dịch khi “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Điều này có nghĩa, nếu dự án chưa hoàn thành xong phần móng mà nhận đặt cọc là vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2, Điều 69 của Luật kinh doanh nhà ở 2014 quy định có 4 hình thức để chủ đầu tư huy động đó là: Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tại Điều 19 Nghị định 99/2015 NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở cũng quy định, các trường hợp huy động vốn bằng 4 hình thức nêu trên chỉ được chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu dựa trên tỷ lệ vốn góp, cấm phân chia, ưu tiên mua căn hộ với các hình thức này.

Các trường hợp vi phạm quy định nêu trên, Hợp đồng sẽ không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt theo quy định (khoản 1, Điều 19).

Như vậy việc STC đặt cọc mua căn hộ khi chưa hoàn thành xong phần móng không những vi phạm pháp luật về điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, vi phạm về hình thức huy động vốn trái pháp luật mà còn đẩy rủi ro cho người mua nhà. Thực tế các vụ tranh chấp Hợp đồng đặt cọc, huy động vốn cho thấy phần thiệt thòi thuộc về người mua. Nếu chủ đầu tư không khởi công, khởi công chậm bàn giao nhà hoặc nhiều trường hợp chủ đầu tư ôm tiền bỏ trốn hoặc dùng tiền huy động vào kinh doanh lĩnh vực khác người mua nhà đương nhiên lãnh đủ.

Chất lượng Việt Nam Online sẽ tiếp tục thông tin!